1404/03/03 مدیر سایت کد خبر 202
شیوه محاسبه تعیین قیمت و مالیات خانههای لوکس
جهانگیر رحیمی در پاسخ به سئوالی در خصوص تعداد خانههای لوکس شناسایی شده افزود: مالیات بر خانههای لوکس براساس بند «خ» تبصره شش قانون بودجه سال ۱۴۰۰ اعمال میشود و تا پایان بهمن ماه برای اعلام آن فرصت باقی است.
وی اضافه کرد: اطلاعات مربوط به خانههای لوکس در تهران بزرگ و دیگر شهرهای پرجمعیت تکمیل شده است و قاعدتا بیشتر خانههای گران قیمت مربوط به همین شهرهای بزرگ میشود. رحیمی در سازمان امور مالیاتی ادامه داد: خانههای لوکس شناسایی شدند اما به این دلیل که اطلاعات از طریق منابع مختلفی به سازمان امور مالیاتی رسیده است، لازم است تا اطلاعات همگن شود تا نحوه ارزشگذاری تمامی خانهها به یک شکل صورت گرفته باشد.
تعیین قیمت خانههای لوکس با جدول ارزش منطقهبندی
وی در خصوص شیوه تعیین قیمت خانههای لوکس گفت: براساس ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم، هر زمان که نقل و انتقالی رخ میدهد ارزش گذاری میشود که به آن ارزش منطقهبندی ملک میگویند. براساس قانون ارزش منطقهبندی ملک باید به گونهای تعیین شود که از زمان اجرای قانون (۱۳۹۵)، هر سال دو درصد ارزش منطقهای افزایش پیدا کند تا به ۲۰ درصد ارزش روز ملک برسد. رحیمی اظهار کرد: به این معنا که اگر ما ارزش منطقهبندی را متناسب آن چیزی که در کمیسیون ماده ۶۴ تصویب شده داشته باشیم میتوانیم به ارزش روز ملک برسیم. این موارد محاسباتی است که در ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم پیشبینی شده است.
پیشبینی درآمد ۶.۵ هزار میلیارد تومانی از خودروهای لوکس
سرپرست دفتر طراحی و تحلیل فرآیندهای مالیاتی در پاسخ به سئوالی در مورد پیشبینی درآمدهای حاصل از مالیات برخانههای لوکس گفت: قانون بودجه هر سال برآورد میکند که چه مبلغی باید وصول شود. در قانون بودجه سال ۱۴۰۰ برای مالیات بر املاک لوکس ۷۰۷ میلیارد تومان، خانههای مسکونی خالی دو هزار میلیارد تومان و شش هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان نیز برای مالیات بر انواع خودروهای گرانقیمت در نظر گرفته بود. وی با تاکید بر اینکه با توجه به برآوردهایی که صورت گرفته است امیدوار هستیم به اعداد در نظر گرفته شده در قانون بودجه سال جاری برسیم، گفت: باید توجه داشت که بحث تشخیص مالیاتها با وصول متفاوت است چرا که پس از تشخیص مالیات مودی فرصت دارد که مالیات را پرداخت یا نسبت به آن اعتراض کند.
معیار متفاوت مالیاتستانی از خودروهای اشخاص حقوقی و حقیقی
رحیمی در خصوص تفکیک آمار خودروهای لوکس بین مودیان حقیقی و حقوقی گفت: تمامی خودروهای گرانقیمت شناسایی شده مربوط به اشخاص حقیقی است. در بحث مالیات بر خودروهای اشخاص حقوقی دیگر جمع ارزش خودروهای مربوط به یک شخص ملاک نیست. وی بیان کرد: ملاک شناسایی خودروها فایل نیروی انتظامی بوده است و براساس این اطلاعات خودروی مربوط به اشخاص حقوقی که بیش از یک میلیارد تومان ارزش داشته باشد شناساسیی نشده است. سازمان امور مالیاتی هیچ تصرفی در اطلاعات ندارد.
مالیات بر خودروهای لوکس چگونه محاسبه خواهد شد؟
این مقام مسئول سازمان امور مالیاتی گفت: در مورد شیوه محاسبه مالیات بر خودروهای گرانقیمت گفت: یک میلیارد از ارزش خودرو یا خودروهای شناسایی شده مربوط به یک شخص و افراد تحت تکفل فرد کنار گذاشته میشود. وی افزود: ارزش خودرو براساس جدول ارزشگذاری خودرو که براساس ماده ۴۲ قانون ارزش افزوده قدیم و تبصره یک ماده ۲۸ قانون جدید ارزش افزوده تهیه میشود به دست میآید. این جدول نیز هر ساله برای مواردی از جمله عوارض خودرو و هزینههای نقل و انتقال خودرو وجود داشته است. سرپرست دفتر طراحی و تحلیل فرآیندهای مالیاتی ادامه داد: سازمان امور مالیاتی دی ماه هر ساله این جدول را تدوین میکند تا در سال آینده مورد استفاده قرار گیرد. این جدول مبنا قرار گرفته است اما با نسبتی ارزش خودرو در سال ۱۴۰۰ مشخص میشود. پس از این مرحله، خودروهایی که تحت تملک هر شخص است را احصا میکنند. در صورتی که ارزش آنها بیش از یک میلیارد تومان باشد، مشمول مالیات خواهند شد. اگر ارزش خودرو بین یک تا ۱.۵ میلیارد تومان باشد نسبت به مازاد ۵۰۰ میلیون تومان مشمول یک درصد مالیات، از ۱.۵ میلیارد تا سه ملیارد یعنی نسبت به مازاد ۱.۵ میلیارد تومان مشمول دو درصد مالیات، از سه میلیارد تا ۴.۵ میلیارد به نسبت مازاد ۱.۵ میلیارد تومان سه درصد و از ۴.۵ میلیارد تومان به بالا نیز به نرخ چهار درصد مشمول مالیات خواهد شد.
آیا امکان اعتراض برای مودیان خانههای خالی وجود دارد؟
رحیمی در پاسخ به سئوالی در خصوص آخرین وضعیت خانههای خالی گفت: مرجع شناسایی خانههای خالی وزارت راه و شهرسازی است و یکی از این معیارها این است که خانه بیش از ۱۲۰ روز خالی باقی مانده باشد. در نتیجه سازمان امور مالیاتی هیچ نقشی در شناسایی خانههای خالی ندارد. هر واحد مسکونی خالی که شناسایی شود، به سازمان امور مالیاتی معرفی خواهد شد. وی تاکید کرد: محاسبه مالیات یک واحد مسکونی خالی براساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم محاسبه میشود. سازمان امور مالیاتی در مهر ماه سال جاری دستور العمل نحوه محاسبه مالیات بر خانههای خالی را تدوین کرد. در این دستور العمل شیوه محاسبه مالیات بر خانههای خالی به تفصیل توضیح داده شده است. پس از محاسبه مالیات بر خانههای خالی، سازمان امور مالیاتی به مودی اطلاع رسانی میکند. افراد میتوانند پس از مشاهده اطلاعات نسبت به پرداخت یا اعلام اعتراض اقدام نمایند.
احتمال صدور دو برگه تشخیص برای خانههای خالی
این مقام مسئول سازمان امور مالیاتی در مورد دو بازه زمانی مختلف تعیین شده در قانون بودجه سال ۱۴۰۰ و اصلاحیه قانون مالیات برخانههای خالی برای دریافت مالیات بر خانههای خالی گفت: در اینجا فرآیند مالیاتستانی دو مرحلهای شده است. به این معنا که اگر برای یک نفر در این بازه(بهمن ماه سال جاری) زمانی یک برگ تشخیص صادر میکنیم، طبق قانون میتوانیم پس تکمیل اطلاعات و تا تیر ماه سال آینده برگ تکمیلی آن را نیز صادر کنیم. در نتیجه ممکن است برای فردی در یک سال دو برگه تشخیص مالیاتی صادر شود که این دو برگ مربوط به دو بازه زمانی متفاوت است.
خانههای خالی شناسایی شده از ۱۲ هزار واحد فراتر رفت
وی در پاسخ به سئوالی در مورد تعداد خانههای خالی شناسایی شده که تحویل سازمان امور مالیاتی شده گفت: در حال حاضر اطلاعات خانههای خالی به صورت غیر برخط به دست سازمان امور مالیاتی میرسد. امیدوار هستیم پس از بهرهبرداری کامل سامانه ملی املاک و اسکان به صورت برخط وارد سامانه شویم و اطلاعات را برداشت کنیم. در حال حاضر ارتباط ما به صورت آفلاین برقرار است. رحیمی با بیان اینکه اطلاعات ۱۲ هزار خانه خالی محاسبه شده و در سامانه سازمان امور مالیاتی قرار گرفته است، بیان کرد: بخشی از اطلاعات این خانههای خالی مربوط به شهرهای با جمعیت زیر ۱۰۰ هزار نفر بود که باید تا پایان مهلت قانونی نسبت به ثبت اطلاعات خود اقدام میکردند در غیر این صورت ۲۰ درصد رقم اصل مالیات جریمه به آنها تعلق میگیرد. این مقام مسئول سازمان امور مالیاتی اضافه کرد: مالیات خانههای خالی که در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت هستند را محاسبه و به مالکان آنها اعلام کردیم. از ۱۲ هزار و ۱۰۲ ملکی که به سازمان امور مالیاتی اعلام شد تعدادی از خانهها کمتر از چهار ماه خالی بودند در نتیجه مشمول مالیات نشدند. در حال حاضر اطلاعات خانههای خالی که در سایت قرار گرفته از ۱۲ هزار خانه فراتر رفته است و احتمالا اطلاعات خانههای خالی تا اواسط بهمن ماه به صورت کامل در سایت سازمان امور مالیاتی قرار خواهد گرفت.
سامانهای که کلید اجرای قانون شد
در تیر ۱۳۹۹، قانون «مالیات بر خانههای خالی» با اصلاحاتی در مجلس تصویب و وزارت راه و شهرسازی موظف شد سامانه ملی املاک و اسکان را راهاندازی و به سایر دستگاهها متصل کند. اگرچه سامانه در زمان مقرر عملیاتی نشد، اما به مرور روند تکمیل و اتصال آن شتاب گرفت تا این که در تازهترین گام، بانک مرکزی اعلام کرد از ۲۰ اردیبهشت امسال، ارائه خدمات بانکی به اشخاص حقیقی و حقوقی منوط به ثبت اطلاعات سکونتی در سامانه املاک و اسکان شده است. یک هفته بعد، بیمه مرکزی نیز ابلاغ کرد که صدور بیمهنامه در همه رشتهها برای اشخاص حقیقی فقط در صورت ثبت موفق کدپستی سکونت در این سامانه امکانپذیر خواهد بود.
این اقدامات در کنار الزامات قبلی مانند اتصال خدمات یارانهای و انرژی، این پیام را بهصراحت منتقل میکند که ثبت اطلاعات سکونتی، نه یک توصیه، بلکه بخشی از تعهدات هر شهروند خواهد بود.
گامی مهم برای شفافیت مالکیت
نظام مالیاتستانی بدون شفافیت اطلاعاتی کارآمد نیست و یکی از بزرگترین چالشهای قانون مالیات بر خانههای خالی نیز همین موضوع بوده است. وجود واحدهای مسکونی بدون شناسه یکتا، بیاطلاعی از وضعیت سکونت یا خالی بودن و همکاری نکردن برخی مالکان، عملاً مانع اصلی در مسیر اجرای قانون محسوب میشد. اما حالا که ثبت اطلاعات سکونت با خدمات عمومی گره خورده، عملاً پنهانماندن مالکان از دید قانون دشوارتر شده است. نکته مهم این است که این شفافیت نهتنها به نفع اجرای قانون مالیاتی، بلکه به نفع ساماندهی کل بازار مسکن خواهد بود.
اصلاح آییننامه معافیتها توسط سازمان مالیاتی
از سوی دیگر، سازمان مالیاتی نیز همزمان با شدت گرفتن اقدامات اجرایی، اصلاحات آییننامهای را نیز دنبال کرده است. در تازهترین اقدام، این سازمان دیروز شرایط و مصادیق معافیت از مالیات خانههای خالی را اعلام کرد. بر این اساس، موارد ذیل از مالیات بر خانههای خالی معاف بوده و در صورت درخواست رسیدگی مجدد از سوی مالک، نسبت به مالیات تعیین شده برای ملک مدنظر رفع تعرض میشود:
۱-عدم مالکیت واحد مورد نظر از ابتدا تاکنون با ارائه گواهیعدم مالکیت سازمان ثبت اسناد
۲- انتقال واحد مسکونی مشمول مالیات قبل از شروع سال مالیات با ارائه سند تکبرگ
۳- مالکیت کمتر از ۱۲۰ روز در سال تعلق مالیات با ارائه سندتکبرگ
۴-عدم وجود اعیانی با ارائه گواهی از شهرداری یا شرکت عمران شهرهای جدید مبنی برعدم وجود مستحدثات در عرصه ملک مورد نظر
۵- کاربری غیرمسکونی ملک موردنظر با ارائه گواهی از سوی شهرداری یا شرکت عمران شهرهای جدید
۶- غیر قابل سکونت بودن ملک موردنظر با ارائه گواهی شهرداری، شرکت عمران شهرهای جدید یا مرجع قضایی
۷-غیر قابل انتقال بودن ملک به دلیل داشتن رأی قضایی
۸-معرفی املاک مشمول مالیات بر خانههای خالی به عنوان سکونتگاه مالک در شهری دیگر با ارائه گواهی اشتغال به کار یا اشتغال به تحصیل
معافیتها چه اهمیتی دارد؟
اعلام معافیتها ضمن این که نشانهای از نزدیک شدن اجرای موثر قانون مالیات خانههای خالی است، از این لحاظ که مشمولان را از خطر جریمههای سنگین قانون دور میکند، اهمیت دارد.
طبق قانون مالیات بر خانههای خالی (ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم)، هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصدهزار نفر جمعیت و کلیه شهرهای جدید که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیتهای تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر میشود: سال اول- معادل شش برابر مالیات متعلقه، سال دوم - معادل دوازده برابر مالیات متعلقه، سال سوم به بعد- معادل هجده برابر مالیات متعلقه.
گام بعدی: اتصال کامل به سازمان مالیاتی
اگرچه شناسایی خانههای خالی و ایجاد پیوند با خدمات عمومی پیشرفت قابلتوجهی داشته، اما موفقیت نهایی این قانون در گرو یک حلقه کلیدی دیگر است: اتصال کامل سامانه املاک و اسکان به دستگاهها و سازمان امور مالیاتی و شروع صدور برگ مالیات برای واحدهای شناساییشده. چهارم اردیبهشت امسال، نوروزی سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه، گفت: بالغ بر ۲۰ دستگاه به صورت برخط به سامانه املاک و اسکان متصل هستند و مجموع اطلاعات از این دستگاهها به ۳۵۰ میلیون رکورد اطلاعاتی میرسد. با این حال به نظر میرسد هنوز فرایند خودکار شناسایی خانههای خالی و اجرای سیستمی مالیات این خانهها تا راه اندازی کامل فاصله دارد.
در صورت تحقق این مرحله، چرخه اجرایی قانون برای اولینبار تکمیل خواهد شد: شناسایی – هشدار – اخذ مالیات – و در صورت تکرار، پیگیری قانونی. به نظر میرسد با تداوم همین مسیر و رفع موانع نهادی، میتوان انتظار داشت که مالیات خانههای خالی از یک قانون بلااستفاده، به ابزاری مؤثر برای تعادلبخشی به بازار مسکن تبدیل شود.
تکمیل چرخه مالیات بر خانههای خالی با توجه به این که در سالهای اخیر وضعیت سهم تقاضاهای مصرفی و سرمایهای در بازار مسکن معکوس شده و پیش بینی میشود حدود ۷۵ درصد از تقاضاها در بازار مسکن هم اینک سرمایهای است، اهمیت ویژهای دارد. آمارها همچنین نشان میدهند به ازای ۲۷ میلیون خانوار در کشور، هم اینک بیش از ۳۰ میلیون واحد مسکونی وجود دارد و در عین حال ۷ میلیون از جمعیت کشور مستاجرند و به طور کلی مسکن، به معضلی اقتصادی اجتماعی در جامعه ایران تبدیل شده است.